Top 10 erreurs à ne pas commettre quand on se lance dans l’investissement immobilier / RP

#1 - Faire confiance à ce que raconte le vendeur / l’agent immobilier.

Aussi bien le vendeur que l’agent immobilier n’ont pas les mêmes intérêts que vous.

Le vendeur souhaite vendre son bien le plus vite possible, car il a sûrement un autre projet à financer ou sa situation le lui impose (séparation, divorce, décès).

L’agent immobilier souhaite vendre le plus vite possible pour encaisser la commission et passer à une autre vente.

De ce fait, il y a un déalignement des intérêts. Donc ne faite JAMAIS confiance à un vendeur ou à un agent immobilier et vérifier bien toutes les informations par vous même.

Si besoin faites appel à un artisan ou un chasseur en immobilier pour vous accompagner.

#2 - Ne pas visiter le bien en entier.

Ne pas visiter le bien en entier peut être dramatique ! Vous avez oublié de visiter la cave et ne vous rendez pas compte que le plancher au dessus est en train de s’effondrer à cause de problème d’humidité et/ou champignons?

Vous n’avez pas visiter les combles et n’avez pas vu que la toiture était en mauvaise état?

Cela vous coutera cher après la signature définitive chez le notaire.

Une fois que vous avez signé un compromis vous êtes engagé dans le processus d’achat, alors grâce aux conditions suspensives de financement notamment, il sera toujours possible de sortir d’un projet si vous vous apercevez de cela avant la vente définitive.

Cependant, une fois que la vente est acté et si le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier il vous sera impossible de vous retourner contre lui. Vous achetez en l’état.

Il y a évidemment des recours en cas de vice caché, mais faut-il encore prouver que le vendeur vous a caché en toute connaissance de cause des problèmes sur la maison.

#3 - Ne pas visiter le bien quand il pleut ou après une periode de pluie

Lors que vous débutez et si vous n’êtes pas un expert en bâtiment, il est conseillé de visiter le bien plusieurs fois notamment lorsqu’il pleut. Cela vous permettra de voir clairement s’il y a un problème d’étanchéité du toit principalement, ainsi que du bien en général.

#4 - Ne pas s’assurer que la plomberie ne fuie pas (ouverture de l’eau)

Concernant la plomberie, un moyen efficace de s’assurer de l’étanchéité de l’installation est de faire couler l’eau. En effet, en cas de fuite sur les arrivés d’eau ou les évacuations cela devrait apparaitre rapidement.

Car la difficulté du réseau d’eau est qu’il est souvent encastré dans les murs ce qui rend l’inspection compliqué et pour le moment il n’y a pas un diagnostique plomberie. Il faut faire attention au fuite évidemment, ainsi qu’au calcaire dans les canalisations.

#5 - Ne pas s’assurer que le système de chauffage fonctionne correctement (si impossibilité de tester, faire venir un chauffagiste) - demander la dernière facture d’entretien de la chaudière.

Il faut toujours vérifier que tout fonctionne bien avant l’achat (chaudière, ballon d’eau chaude, électroménager). S’il n’y a pas d’électricité dans le logement durant les visites, demander l’avis d’un professionnel et conditionner le bon fonctionnement dans l’acte de vente.

#6 - Ne pas visiter le quartier à différent moment de la journée/semaine

L’environnement extérieur est clé dans un bon achat immobilier (résidence principale ou investissement locatif). Si vous le visitez qu’une fois l’après-midi, il ne vous sera pas possible de vous rendre compte que le bar au coin de la rue est une nuissance sonore importante ou que l’epicerie du coin se fait livrer tous les matin à 6h00.

Il est important de voir l’environnement à d’autres heures du jour et d’autres jours dans la semaine.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les locataires vous donnerons de précieux retours concernant les points négatifs de l’immeuble, quartiers, logements.

#7 - Ne pas discuter avec les locataires en place pour de l’assainissement - lorsque le propriétaire n’est pas là.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les locataires vous donnerons de précieux retours concernant les points négatifs de l’immeuble, quartiers, logements.

#8 - Sous-estimé le bruit (intérieur et extérieur) dans les vieux immeubles - plancher-bois

S’il s’agit d’un investissement locatif, il est important d’identifier les défauts du biens afin d’y remédier. En effet, lorsqu’un locataire part demandé lui la raison et si la même raison revient plusieurs fois sur la table il faut impérativement y remédier. Sinon vous allez faire face à un turnover important de locataire = potentiel vacances locative et chronophage.

#9 - Ne pas vérifier les documents des locataires en place - voir point n°1 - le vendeur ne vous dira jamais la vérité sur un locataire qui ne paie pas…

Acheter louer ou vide, c’est une question qui revient souvent. En effet acheté loué rassure à la fois la banquer et le primo investisseur sur l’attractivité du bien et de la ville. Cependant devoir traiter avec des locataires que vous n’avez pas sélectionné peut entrainer de grosse déconvenu. Surtout en France…

Il est donc crucial de vérifier le dossier du locataire avant la signature et demander le détail des paiements du locataires sur l’année écoulée. Vous verrez bien s’il paie régulièrement ou pas - exemple tous les 15 du mois ou totalement irégulièrement.

Un mauvais locataire pourrait vous couter autant voir plus qu’une couverture à refaire. En cas de doute sur un locataire, il est préférable de passer à un autre projet.

#10 - S’il y a des cheminés ou poele - assurez-vous qu’ils sont bien tubés et ramoné (demander la dernière facture de ramonage)

Devoir tuber une cheminée ou un poele peut-être plus compliqué et cher qu’on ne l’imagine. Il faut donc bien s’assurer de ce point avant de signer. Une cheminée ou un poele non tubé présente des risques évidement en terme d’incendie. La facture du ramonage annuelle vous aiguillera sur ce point là.

Un bien avec des défauts ne signifie pas qu’il ne faut pas l’acheter, seulement il nous semble primordial d’acheter en toutes connaissance de cause et surtout de négocier à la hauteur des défaults du bien.

De plus, il y a actuellement toute une panoblie de diagnostique qui encadre une vente et permette à l’acheteur de se rassurer sur la nature du bien qu’il achète.

• Diagnostique pour le plombs

• Diagnostique pour l’amiante

• Diagnostique pour l’électricité

• Diagnostique pour la consommation énergétique (DPE)

• Diagnostique de surface

• Diagnostique pour la mise en vente de passoire énergétique - qui reprend les élèments structurel du batiment et les problèmes généraux

• Conformité de l’assainissement

Evidemment cela ne couvre pas 100% des risques et ne doit pas vous empecher d’ouvrir l’oeil - car les diagnostiques sont opposables. Cependant, ce sont des outils importants dans la décision d’achter ou non un bien immobilier.

Pour allez plus loin - comment lire les DPE et à quoi faire attention?

Si vous souhaitez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier dans votre projet d’achat de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, nous sommes à votre entier disposition pour discuter de votre projet.